第三章 登记程序
登记机构如何进行初审和受理？
（适用《暂行条例》第十七条）
收到登记申请材料后，登记机构具体应从以下几方面进行初步审查：
是否属于登记职责范围。审查登记申请事项是否属于不动产登记机构的职责范围。
申请材料是否齐全。登记机构应当审查申请人提供的申请材料是否齐全，《暂行条例》第十六条规定了申请登记时申请人应当提交的材料。
是否符合法定形式。申请登记材料应当符合法定形式，对于申请材料不符合法定形式要求的，不能办理登记。申请人提交申请登记材料时，依据登记类别的不同可能包括登记申请书、当事人身份证明、房屋所有权证书（房地产权证书）或房屋他项权证书、合同等登记的原因证明文件，以及建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等申请材料。为了对申请人不动产登记意思表示的真实性有一个基本的判断，申请人提交的申请登记材料一般情况下应当为原件。需要注意的是，要求申请人申请登记时提供原件，并不是要把这些原件都由登记机构收存。
初步审查符合以上三个条件的情形，不动产登记机构应当受理申请人的登记申请。一种情况是，初次提交的申请材料便符合以上三个要求的，登记机构应当受理。另一种情况是虽然申请人初次提交的申请材料不能完全符合以上三个要求，但是能够及时按照要求提交全部需要补正的申请材料，本次提交的材料符合初步审查条件，则登记机构也应当受理。
申请材料当场更正后咋受理？登记申请人往往不具备专业的申请不动产登记的知识，提交的登记材料难免会产生各种错误。为了方便登记申请人申请不动产登记，对于申请材料能够当场更正的错误，登记机构应当告知申请人当场进行更正，申请人按照要求对申请材料进行更正的，登记机构应当受理。
申请材料不齐或不符合法定形式的咋处理？申请材料不齐全或者不符合法定形式的，登记机构应当当场一次性告知申请人需要补正的全部内容，申请人能够当场补正的且符合受理条件的，登记机构应当受理。
不属于本登记机构职责范围的登记申请咋处理？对于不属于本登记机构职责范围的登记申请，不能简单告知申请人不予受理，还应当当场告知申请人向有登记权的机构申请登记。
登记机构按照本条规定的情况对登记申请进行相应处理后，不能仅仅采取口头告知的形式，还应当用书面的形式及时通知申请人。
登记机构应当查验哪些内容？
（适用《暂行条例》第十八条）
一是不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致。判断不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致，通常可以通过审查测绘报告来进行。
二是权属来源证明材料和有关证明文件与申请登记的内容是否一致。
三是申请登记的不动产是否存在权属争议。申请登记的不动产如果存在权属争议，有尚未解决的纠纷存在，那么登记机构就不能对不动产进行登记，否则就相当于登记具有了审判的性质，对实体法律关系进行了裁判。
四是登记申请是否违反法律、行政法规的规定。登记申请不得违反法律、行政法规的规定。
登记机构应履行哪些调查职责？
（适用《暂行条例》第十九条）
实地查看。实地查看是不动产登记机构的一项重要审查职责，可以大大降低登记错误的发生率。但由于会降低登记效率，登记机构不可能做到对每一件登记申请都进行实地查看，为了便于登记机构的具体操作，第十九条第一款对登记机构可以实地查看的情形做出了列举规定。
调查。第十九条第二款、第三款规定了登记机构进行调查的权利和申请人、被申请人应当予以配合的义务。对可能存在权属争议、或者可能涉及他人利害关系的登记申请涉及的不动产进行实地查看和调查，有利于维护正常的不动产交易秩序，更好地保护权利人的合法权益，并且可以有效避免因申请人提交的申请资料与事实情况不符而造成的登记机构的登记错误，因此登记机构要求进行实地查看、询问等审查程序时，申请人、利害关系人或者有关国家机关有义务予以配合。登记机构可采取现场测绘、拍照、摄像等方式对不动产的自然状况记录存档以备查，也可通过对权利人、利害关系人等就房屋自然状况、权利状况和其他状况进行询问的方式来明确不动产物权的设立、消灭事项。
审查时限是否包括公告时间？
（适用《暂行条例》第二十条）
本条所规定的审查时限并不包括公告的时间。公告并非不动产登记的必经程序，如果登记机构在进行审查时需要公告，或者法律法规有明确的规定需要公告的，公告的时间应当另行计算。在《暂行条例》中未规定公告及公告期限的相关内容，一是由于作为行政法规的《暂行条例》不宜规定过细，关于公告的具体规定可以在今后出台的实施细则中进行规定。二是由于《房屋登记办法》等相关部门规章和规范性文件中已经对公告的内容有具体的规定，在实施细则颁布前可以按照这些规定进行不动产登记的公告程序。
如何完成登簿和发证？
（适用《暂行条例》第二十一条）
登簿。登记申请完全符合登记的条件，登记机构应当及时办理登记，将不动产物权变动状况和后果记载于登记簿，意味着登记机构对登记事项正当性的认可。
登记事项记载于不动产登记簿的时间就是登记完成的时间。实践中，往往有人认为只有不动产登记机构将不动产权属证书或者登记证明发给申请人手中之时登记才完成，而实际上不动产登记机构将登记事项记载于不动产登记簿之时登记就完成了。
颁证。登记完成后不动产登记机构应当依法向申请人核发统一的不动产权属证书或者登记证明。实行统一登记后，由不动产登记机构依法向申请人核发统一的不动产权属证书或登记证明，改变了多部门管理的乱象，便利了不动产交易，是便民原则的重要体现。
（国土资源部不动产登记中心）
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